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房屋动迁纠纷-资深周运柱律师专业
发布日期:2019-08-16 10:28   来源:未知   阅读:

  房屋动迁纠纷-资深周运柱律师专业本网站由上海明伦律师事务所周运柱律师团队负责,资深律师领衔,精英团队办案。

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  1、周运柱律师是本事务所副主任,高级合伙人,房产法律部部长,经济业务部负责人,老娘舅栏目嘉宾律师,拥有丰富的房产买卖、房产拆迁交易实践经验,专业领域为房地产动迁安置(含公房拆迁、国有土地私房、宅基地拆迁),九四方案确权,公房承租权纠纷,公房买卖纠纷,二手房买卖合同纠纷,动迁房买卖纠纷,婚姻房产分割,继承房产分家析产,以上领域胜诉率很高。

  2、除此之外,周律师长期处理了大量借款,抵押借款融资纠纷、婚姻继承、疑难案件刑事辩护、加盟经济纠纷,民事商事纠纷案件,办案经验丰富,成熟稳重,获得大量好评。

  3、周律师担任多家企业的常年法律顾问,熟悉公司法律事务包括公司劳动案件,规章制度,股权转让、股权激励、公司日常管理、公司对外商业谈判和贸易案件、公司的规章制度制定、对外合同拟定、公司的合法经营、公司的其他方面法律服务。

  4、周律师长期担任刑事辩护工作,维护公平,仗义维权,为弱者伸张正义,在工伤保险处理方面有丰富实践经验。

  6、绝对认真负责,亲自办案,亲自起草文书,参与协商,提高效率,尽快解决问题。

  通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后,所得到的货币补偿款,一般应归出资人所有。售后公房在性质上属于私有房屋,应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。集体土地上私有房屋的拆迁补偿款,如何确认权利人?答: 农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款,由房屋所有权人均等分割。房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题,参照本《解答》第一部分关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员,建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的,或则以自己的劳动作为建房的劳动投入的,可认定为共同所有权人。具体问题的分析 (一)安置对象的认定 1、公房安置对象为承租人和同住人 公房租赁具有福利性质,是职工工资的组成形式,提供给职工家庭使用5,承租人和同住人均为安置对象。承租人以《租用公房凭证》为准。同住人包含下列情形: (1)高院解答规定的同住人标准。香港挂牌网。①在拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因结婚而居住在被拆迁房屋内,不受居住一年的限制。②在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚已在被拆迁房屋内居住的。③在被拆迁房屋有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等在外借房居住,他处也无公有住房的。④因服兵役、读大学等原因,户籍迁出被拆迁房屋,在本市无他处常住住房的。公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割?答:自然人承租的被拆迁公房,租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的,该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的,如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的,则对居住补偿部分,承租人和同住人可以共同分割;对非居住补偿部分,利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的,则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的,利用该房屋进行经营的承租人或同住人,就整个补偿款可以适当多分,具体份额由人民法院酌定。以上情况,香港码王。当事人另有约定的从其约定。

  相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安置达成协议,现一方反悔,如何处理?

  答:相关利害人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的,或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的,如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示,既不违法,也不损害社会公共利益的,应认可该承诺或协议的效力。

  2011年市政府发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”审判实践中对同住人的认定,应结合上述意见、实施细则的规定作出认定。凡是符合上述规定的人员即应认定为同住人。对因特殊情况与上述规定标准不符,又实际应予认定的,则应结合其他因素如公有住房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断。高院民一庭在2004(印发的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,对此所作解答可参考适用。通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后,所得到的货币补偿款,一般应归出资人所有。售后公房在性质上属于私有房屋,应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。集体土地上私有房屋的拆迁补偿款,如何确认权利人?答: 农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款,由房屋所有权人均等分割。房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题,参照本《解答》第一部分关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员,建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的,或则以自己的劳动作为建房的劳动投入的,可认定为共同所有权人。

  公有居住房屋价值补偿款的分割原则 根据高院解答,承租人、同住人之间应遵循一人一份,均等分割的原则取得补偿款。年老体弱、缺乏经济来源、且均分无法保障其居住权益的、或者取得公房承租权时支付过对价的,可酌情多分。私有居住房屋价值补偿款的分割原则 1、居住产权人取得房屋价值补偿款范围。居住产权人对全部房屋价值补偿款(评估价格+套型面积补贴+价格补贴)要求分割,居住产权人为二人以上的,原则上按照产权比例进行分割。同住人需要符合哪些条件?与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

  承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款,是用于购房还是予以分割意见不一时,法院应如何判决?

  答:房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房,但是有下列情况之一的,也可以支持当事人分割货币补偿款的要求:

  1、承租人与同住人之间,同住人与同住人之间矛盾特别尖锐,无法继续共同生活的;

  2、分割不致于造成当事人居住困难,或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。

  对于当事人享有公房居住权,但目前实际未入住,且双方不适合共同居住的,如存在当事人之间矛盾较为激化、公房居住面积畸小、不宜共同居住等实际入住困难的,应引导当事人变更请求,原则上以货币补偿等形式解决一方在外居住保障的问题。若相对方确无力支付货币补偿款的,可以通过补偿在外一方部分租房费用的形式,实现分开居住。租房费用应综合考虑公房面积、所在地段、户内人员数量以及权利共享情况等因素确定。拆迁新政的背景及内容 上海市的拆迁政策体系以2001年实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称111号令)1为基础,核心是补偿对象由房屋居住人口变为被拆迁房屋,即由“数人头”变为“数砖头”。由于拆迁行为的复杂性,111号令在实施中产生了一些问题:“砖头”与“人头”并行。部分基地按“数砖头”难以满足补偿需求,2005年市房屋土地资源管理局颁布《关于印发的通知》2,2006年市政府颁布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置对象认定办法》(以下简称61号令)3,不少基地重新引入“人头”因素,造成二者并存。 补偿与房价脱节。要从审执兼顾的角度出发充分考虑判决的可执行问题,要重视公房面积通常较小,当事人经济和居住条件相对较差等现实困难,尤其要关注支持当事人入住可能引发矛盾激化的问题,稳妥处理纠纷。居住权益实现方式的把握,倾向性意见认为:经审理当事人一方确享有公房居住权,但目前实际未入住的,其诉请要求入住,且讼争公房适宜当事人分开居住使用,不存在居住困难、矛盾激化等情况的,可以支持当事人排除妨碍、实际入住。

  拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的,当事人是否还可以要求分割货币补偿款?

  答:当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的,法院在审理时,可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋;当事人对公有居住房屋所拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割,意见不一的,法院在审理时,应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款,确实无法在市场购得房屋,保证正常生活的,可不予分割。

  公房原始受配人的身份对公房居住权的判断影响,公房承租时,房屋调配单一般载明公房的受配人。若原始受配人长期不居住在系争公房,是否丧失公房居住权?倾向性意见认为:对于原始受配人,一般不轻易认定其公房居住权利的丧失。但对于原始受配人长期不实际居住系争公房的情况,应结合具体情况分析,如因家庭矛盾、居住困难、服兵役、服刑等原因,长期不实际居住的,不能就此认定其丧失系争公房的居住权益;如登记为承租人的原始受配人,在其承租人身份未丧失前,一般而言,其居住权也不丧失;但是,如原始受配人在他处获得福利公房且该处房屋居住也不困难的,或明确表示放弃权利等情况的,可认定其丧失公房居住权。.公房居住权判断标准的把握,倾向性意见认为:居住权主体就是承租人和同住人,同住人享有相应的公房居住权。公房居住权纠纷案件的实质,就是如何确定同住人。关于同住人的界定,原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定:“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。”